Loi Scellier

La loi Scellier est une mesure très avantageuse qui a pour but de promouvoir l'investissement locatif. Encore trop peu connue, elle permet pourtant des réductions d'impôt significatives.

Principe de la loi Scellier

Que ce soit pour préparer votre retraite, vous assurer un patrimoine, ou encore réduire vos impôts, la loi Scellier répond à ces objectifs. En résumé :

Vous investissez dans un logement neuf puis vous le mettez en location nue durant une période de 9 à 15 ans. Vous bénéficiez alors d'une réduction d'impôt comprise entre 25 et 37% de la valeur du bien acquis, à la condition que le logement n'ait pas dépassé un montant de 300 000 euros lors de son achat. La réduction d'impôt est étalée sur le temps, donc vous pouvez économiser jusqu'à 111 000 euros.

Scellier ou Scellier social ?

La loi Scellier comprend deux dispositifs. A savoir le Scellier et le Scellier social.

Le Scellier :

• implique une durée minimale de location de 9 mois.
• permet au moins 25% de réduction d'impôts du montant du bien acquis ou construit entre 2009 et 2010 contre 20% entre 2011-2012.
• les charges réelles et les intérêts d'emprunts sont déduits.
• dans la limite d'un plafond de loyer à respecter, vous pouvez louer votre bien immobilier à vos descendants ou ascendants.

Le Scellier social :

• sous respect d'une durée minimale de 9 ans de location nue, vous pouvez prolonger de 2x3 ans la durée de location (soit 15 années).
• offre entre 25% et  37% de réduction d'impôt sur la valeur du bien. En prime 2% par an de réduction d'impôt par année supplémentaire de location dans la limite des 2x3 ans supplémentaires soit 6x2% = 12% de réduction d'impôts en supplément.
• un abattement fiscal de 30% sur les loyers.
• des intérêts d'emprunts déduits.
• loi applicable sous réserve que le loyer et les ressources des locataires respectent un certain plafond.
• impossible de louer à ses ascendants ou descendants.

Conditions et plafonds

Afin de bénéficier de la loi Scellier, vous devez respecter certaines conditions :

• S'engager à mettre le bien immobilier acquis en location nue (non meublée) pendant 9 ans minimum.
• L'engagement de location doit prendre effet dans les douze mois suivant la date d'achèvement de la construction ou de l'acquisition.
• Le logement doit être la résidence principale du locataire.
• Le logement doit être situé dans des zones géographiques précises qui abritent un manque effectif de logements.
• Le logement doit répondre à des normes thermiques conformes aux prescriptions de l'article L. 111 9 du code de la construction et de l'habitation.
• Une seule opération par an par foyer fiscal : l'achat d 'un second logement ne pourra pas donner droit à la réduction d'impôt Scellier.
• Respecter un plafond de loyer au m² selon la zone géographique.

Pour plus d'informations : Conditions

Attention, vous ne pouvez cumuler la réduction d'impôt Scellier avec d'autres lois de défiscalisation immobilière (Robien, Girardin, Malraux, etc.).

De même, vous n'aurez pas de réduction d'impôt dans le cas de l'achat de logements pour lesquels une promesse d'achat ou synallagmatique a été conclue avant le 1er Janvier 2009.

La loi Scellier et Scellier social sont soumis à des plafonds :

• Scellier : selon la zone géographique où est situé le logement (A, B1, B2), le loyer devra ne pas dépasser un certain plafond (de 11,95 à 21,02/m2 selon la zone).
• Scellier social : de même que pour le Scellier, la zone définit le plafond de loyer (9,56/m2 en B2, 11,69/m2 en B1 et 16,82/m2 en A). Concernant le plafond des ressources, la loi Scellier social réclame que le locataire ne dépasse pas un certain plafond de revenus selon sa situation familiale.

Pour en savoir plus : Plafonds

Revenus fonciers

Lorsque vous louez votre bien via le dispositif Scellier, vous bénéficiez de revenus issus des loyers appelés revenus fonciers. Ces revenus sont soumis à des impôts et sont diminués par les charges locatives et les intérêts.

• En Scellier social les charges locatives correspondent à une déduction forfaitaire de 30% du montant du loyer.
• En Scellier, il s'agit d'une déduction des charges réelles soit les taxes foncières, frais d'entretien, frais de procédure, primes d'assurances, frais de gestion, rémunération des concierges, etc.

Les intérêts, eux, comprennent les intérêts d'emprunt et les frais d'assurance associés.

Pourquoi investir en Scellier ?

La loi Scellier répond à différents objectifs :

• Baisse de ses impôts : la réduction Scellier vous permet d'économiser jusqu'à 111 000 euros répartis sur 15 ans pour le Scellier social. En d'autres termes, vous réduisez vos impôts de 8 333 euros pendant les neuf premières années de location puis 6000 euros pendant les six restantes.
• Devenir propriétaire ou augmenter son patrimoine immobilier : l'intérêt du dispositif Scellier est qu'il vous offre la possibilité de devenir propriétaire sans apport important à fournir. Au contraire, il rend l'emprunt plus favorable. En effet, les intérêts d'emprunt sont déductibles des loyers reçus  et vous pouvez faire un placement à un taux supérieur à celui de votre emprunt.
• Préparer sa retraite : investir dans un bien immobilier à vocation locative vous permet d'épargner pour votre retraite. Il peut s'inscrire dans un Plan Épargne Retraite en versant un revenu mensuel déductible de vos impôts. Ainsi, lors de votre retraite vous percevez une rente mensuelle.
• Assurance décès : en cas de décès ou d'invalidité, l'assurance sur votre emprunt prend en charge les échéances restantes. Vos héritiers perçoivent alors un capital et une rente.

Plus d'informations : Retraite