Impact d'un apport dans un Scellier

Bonjour,

Je lis un peu partout qu'il vaut mieux financer à 100% un Scellier avec un prêt bancaire. Ceci abouti souvent à un montage financier avec un emprunt sur 25ans.
Hors, quand je fais moi même les calculs, j'en déduis qu'il vaut mieux faire un apport qui permette de réduire le montant et le délai de l'emprunt.
Les intérêts en moins dus à la banque sont autant de gains qui améliorent la rentabilité de l'opération.

A cela 2 arguments sont systématiquement cités :
1) le montant de l'apport peut être placé sur un placement financier
2) la baisse du montant du prêt entrainera un déficit fiscal moins grand et donc un baisse de la rentabilité

D'après mes calculs, l'argument 1) ne tient pas car il faudrait être capable de trouver un placement financier à plus de 7% (et personnellement je n'en ai pas trouvé)
L'argument 2) peut être en partie remis en cause si l'on considère que dès que le prêt sera fini, un nouveau déficit fiscal pourrait facilement être créé avec un nouvel investissement en Scellier (d'un montant plus élevé) et que ce n'est pas

Enfin, d'après mes calculs, la combinaison 1) et 2) ne suffit pas à justifier un allongement du montant et de la durée des prêts au regard de l'impact sur les intérêts supplémentaires dus aux banques

Pouvez-vous m'éclairer sur ce point et m'indiquer ou fais-je erreur ?

Merci

Cdlt,

Réponse de OuestDefiscalisation Membre Pro le 14/06/2011

Bonjour,

Le comparatif entre tout emprunter et réaliser un apport dépend en grande partie de votre tranche marginale d'imposition car le déficit foncier ou la neutralisation du revenu foncier est lié à vos revenus imposables.
Ex : Si loyers hors prise en compte des intérêts d'emprunts = 5000€
cela génère une économie d'impôt et de CSG RDS de
TMI à 14% = 5000€ * (14+12.3) = 1315€
TMI à 30% = 5000€ *( 30+12.3) = 2115€
etc..

Le choix dépend aussi de vos objectifs ; cout global des intérêts à la banque ou alors le critère est le montant de l'effort d'épargne.
Chaque situation étant spécifique, le mieux est de réaliser avec un logiciel de simulation professionnel avec tous les possibilités (je peux le réaliser si vous le souhaitez)

Bonne continuation
Equipe Ouestdéfiscalisation.fr

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Bonjour,
Je n'ai peut être pas tout compris, mais je ne vois pas pourquoi vous multipliez les loyers par la tranche marginale d'imposition au lieu de faire: intérêts d'emprunt - loyers = 0 le tout - frais de gestion, et à partir de la X TMI
Cordialement,
DR

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Membre Pro

Bonjour,
Nous parlons de la même chose mais pris de manière différente. Je suis d'accord avec vous sur le calcul des revenus fonciers. Mon exemple illustre l'imposition des revenus fonciers qui pourra ensuite être gommé par les intérêts d'emprunts et les charges déductibles.
Cordialement

Commentaire de ouestdefiscalisation Signaler ce commentaire

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